Kira Depozitosu Değer Kaybı ve Depozito İadesi

Kira ilişkilerinde depozito veya diğer bir deyişle güvence bedeline sıkça rastlanmaktadır. Depozito alınması suretiyle kiraya veren alacağını teminat altına almak istemekte ve bunun karşılığında kiracıdan maddi bir talepte bulunmaktadır. Fakat enflasyon sebebiyle kira depozitosu değer kaybına uğramakta ve depozito iadesinde birtakım sorunlar yaşanabilmektedir. Bu kapsamda depozitonun işlevi, saklanması ve depozito iadesi incelenecek ve son olarak depozito hakkında sıkça sorulan sorulara yanıt verilecektir.

Kira depozitosu nedir?

Depozito; kiralanana olağan dışı şekilde gelebilecek zararları gidermeyi amaçlayan ve kiracı tarafından verilen bir teminattır. Depozitonun teminat amacı dışında, kiraya verene ayrıca ekonomik bir fayda sağlama amacı yoktur. Dolayısıyla kiraya veren, depozito bedelini kâr gütme aracı olarak düşünmemeli ve şartları varsa depozito iade edilmelidir.

Depozito İadesinin Kanuni Dayanağı

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde  “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.” denilerek depozito miktarının üst sınırı belirlenmiştir. Burada kiracıyı koruma iradesinden hareket edilmektedir. Çünkü Türk hukukuna hâkim olan ilke kiracıların daha zayıf durumda oldukları ve korunması gerektiğidir. Bu sebeple depozito öngörülmeyebileceği gibi depozito miktarının üç aylık kira bedelinden daha az olabilecektir.

Depozito İadesi

Depozitonun uygulamada elden verildiği de görülmektedir, fakat bu şekilde verilen bir depozitonun iadesi kanıtlanabilirlik açısından sorunludur. Çünkü elinde herhangi bir makbuz veya belge bulunmayan kiracı bu durumda depozito iadesi gerektiğini kanıtlayamama tehdidi altındadır. Bu sebeple, depozito alındığına dair makbuz verilmesi kiracının elini sağlama almasını sağlayacak ve olası sorunlarda her iki tarafın da hakkını koruyacaktır.

Depozito iade edilirken verildiği zamandaki tutara göre iade edilmez. İade tutarı tahliye zamanına göre belirlenir. Çünkü kiraya verenin almış olduğu güvence bedelini vadeli mevduat hesabına yatırma zorunluluğu vardır. Vadeli hesapta değerlendirilen depozito, faiz oranlarına bağlı olarak enflasyona karşı kiracıyı koruyabilecektir ve faiz eklenmiş şekilde iade süresicine başlanacaktır. Depozito iadesi için kiralanana verilen zararların olağandışı olmaması ve zararın depozito miktarını geçmemesi gerekir. Nitekim olağan eskimelerden kiracı sorumlu değildir. Öte yandan olağandışı zararlar verilmiş olsa dahi kiralananın zamanla yıpranacağı hesaba katılmaktadır. Dolayısıyla depozito iadesi sırasında olağandışı zararlar varsa bu zararlardan yıpranma payı düşülür ve ortaya çıkan miktar depozitodan mahsup edilerek kalan kısım kiracıya iade edilir. Depozito iadesi Yargıtay kararlarında bu konu sıklıkla dile getirilmektedir.

“Mahkemece, zararın belirlenmesi amacıyla mahallinde keşif icrası ile inşaat mühendisinden rapor alınmış, rapor itiraza uğrayan delil tespitindeki hasar kalemleri ile birleştirilmek sureti ile oluşturulmuştur. Kaldı ki, davacı rapora itiraz etmiş, itirazında taşınmazda var olan eksikliklerin normal kullanımdan kaynaklandığını ileri sürmüştür. İtiraza uğrayan delil tespiti bilirkişi raporundaki hasar kalemlerinin hükme esas alınması doğru değildir. Bu durumda mahkemece, uzman bilirkişi ya da bilirkişilerden rapor alınarak taşınmazdaki normal kullanımlar dışında kalan kötü kullanımın belirlenip tespit edilen eski hale getirme bedelinden yıpranma payı düşülerek davacı kiracının sorumlu olduğu tazminat miktarının yöntemine uygun, taraf ve Yargıtay denetimine açık şekilde hesaplanması ve sonucuna göre depozitonun iadesi hakkında karar verilmesi gerekirken itiraza uğrayan tespit raporundaki belirlemelerle hazırlanan rapor ile yetinilerek eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.”Depozito iadesi Yargıtay kararı - 3. HD., E. 2017/12053 K. 2019/6114 T. 3.7.2019

Depozito ne zaman iade edilir

Türk Borçlar Kanunun 342. Maddesinde bankanın yatırılan güvence bedelini ancak iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş icra takibi ya da mahkeme kararına dayanarak geri vereceği düzenlenmiştir. Ayrıca kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olacaktır. Görüldüğü üzere kanun koyucu, depozito iadesi sırasında kira depozitosu değer kaybı yaşamasın diye depozitonun bankaya yatırılmasını öngörmüştür. Ayrıca bankadaki depozito, kiracının ya da kiraya verenin rızası olmadan geri verilmeyecektir. Böylelikle kiraya verenin depozitoyu bankadan çekerek kira depozitosu değer kaybı suretiyle kiracıyı zarara uğratması engellenmiştir.  Ayrıca depozito iadesi kesinleşmiş icra takibi ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak yapılabilecektir.

Uygulamada, kiraya verenlerin kiralananı kontrol etmesinden sonra depozitoyu iade ettikleri görülmektedir. Fakat bazı kiraya verenler kötü niyetli bir tavır takınmakta, depozito bedelini vadeli hesaba yatırmamakta ve sanki ilk günkü verildiği tutardaymış gibi iade etmek istemekte veya çeşitli bahanelerle depozitoyu haksız yere ellerinde tutmaktadırlar. Bu durumun hukuken korunmayacağı açıktır. Depozito en kötü ihtimalle bir vadeli hesaba yatırılmalı ve depozitodan düşürülebilecek bir hasar varsa mahsup edilerek kiracıya iade edilmelidir. Ancak boya-badana eskimesi gibi olağan kullanımdan doğan eskimeler depozitodan mahsup edilemez. Nitekim depozito iadesi Yargıtay kararlarında da bu durum açıkça ifade edilmiştir.

Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, olağan kullanıma dayalı olarak eskimiş olan boya-badana imalatının maliyetinin 2.000 TL olduğu belirtilmiş ve bu kalem yönünden davanın kabulüne karar verilmiş ise de kiracı, olağan kullanımdan kaynaklanan hasarlardan sorumlu değildir. Kiralananın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair taraflar arasında bir anlaşma bulunduğu da ispat edilememiştir. Bu durumda boya badana masrafının, olağan kullanımdan kaynaklandığı, hor kullanma sonucu oluşmadığı gözetilerek boya ve badana masrafına yönelik talebin reddi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.Depozito iadesi Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2015/958 K. 2015/10614 T. 1.12.2015

Kira sözleşmesinde boya badananın kiracı tarafından yapılacağı belirtilse bile bu madde geçersiz olacaktır. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının hor kullanımlar hariç başka tazminatlar ödeyeceğini önceden taahhüt ettiği anlaşmalar geçersizdir. Aksi durum kiraya verenin hukuki sorumluluğunu doğuracak olup böyle bir sorunla karşılaşmanız durumunda haklarınızı alabilmek için mutlaka bir gayrimenkul avukatı ile iletişime geçmeniz önerilir.

Kira depozitosu değer kaybı nasıl önlenir

Türk Borçlar Kanunu’nun 342/2 maddesi kira depozitosu değer kaybı nasıl önlenir sorusuna cevap vermektedir. Maddeye göre depozito para veya kıymetli evrak olarak verilebilecektir. Şayet depozito para olarak verilmişse kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, vadeli bir tasarruf hesabına yatırılacak, kıymetli evrak olarak verilmiş ise de bir bankaya depo edilecektir. Böylece vadeli mevduat hesabında depozito değerlenecek ve kira depozitosunun değer kaybı bir nebze de olsa önlenecektir. Kanun koyucu burada kiracının vermiş olduğu paranın zamanla değer kaybına uğrayacağını öngörmüş ve depozitonun vadeli hesaba yatırılması şeklinde bir çözüm yolu bulmuştur.

Bankaya yatırılmak suretiyle değerlenen depozito enflasyona karşı bir nebze de olsa kiracıyı koruyacaktır. Tabii bunun için faiz-enflasyon dengesinin korunuyor olması önemlidir. Aksi takdirde kiracının verdiği depozito bedeli enflasyon karşısında maalesef büyük değer kaybedecek ve taraflar arasındaki denge bozulacaktır.

Kiraya verenin; depozitonun değerini artırma sorumluluğu olmasa da kendisine verilen depozitonun enflasyona karşı değer kaybetmemesi için TMK 2/1 maddesindeki “dürüstlük” ilkesi kapsamında, gerekli önlemleri alması gerekir. Yani depozito kira sözleşmesinin bitimi ve kiralananın tahliyesinin ardından, depozito bankaya yatırılıp değerlendirilmemişse bile, gerekli hesaplamalar yapılarak güncel değeri üzerinden iade edilecektir. Çünkü özellikle eski tarihli kira sözleşmelerinde ilk belirlenen kira bedeli nispetinde alınan kira ile sonraları meydana gelen tahliye işlemlerinde ilk kira bedeline göre depozito iadesi yapılması hakkaniyetsiz olacaktır. Nitekim bu konu birçok yargı kararında da belirtilmiştir.

"Mahkemece iadesi gereken güncel depozito bedelinin tesbiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozitonun kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği 08/07/2011 tarihindeki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirlenip, sonucu dairesinde alacak miktarının belirlenmesi gerekirken..." Kira Depozito İadesi Yargıtay Kararı - 6.Hukuk Dairesi, Esas: 2012/15914, Karar: 2013/9504, Karar Tarihi: 29.05.2013

Görüldüğü üzere Yargıtay kararlarında depozitonun güncel kira bedeline uyarlanarak iadesinin gerektiği ifade edilmektedir. Kira depozitosu değer kaybı ve depozito iadesi davalarında her somut olay ayrı bir değerlendirmeyi gerekmektedir. Tüm detaylar titizlikle incelenmeli ve hata yapmaktan kaçınarak etkili bir strateji belirlenmelidir. Bu sebeple depozito iadesi davalarında mutlaka bir kira avukatı ile çalışmanız önerilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Konu hakkındaki sorularınız ve hukuki yardım için info@paldimoglu.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.