Hızla artan enflasyon, geçmişte belirlenmiş kira bedellerini ve alışılagelmiş kira artış oranlarını gerçeklikten uzak bir konuma getirmiştir. Üstelik 7409 ve 7456 sayılı kanunların kira artış oranlarını gerçek enflasyonun oldukça altında olacak şekilde %25 ile sınırlaması bu sorunları daha da derinleştirmiştir. Her ne kadar kira bedellerinde %25 artış sınırı kalkmış olsa da, bu sınırlamanın geçmişten yansıyan etkileri hâlâ devam etmektedir. Bu durum hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından sorunlar yaratmakta ve nihayetinde uyuşmazlıkla sonuçlanmaktadır. Bu yazımızda, kira tespit davası nedir, kira tespit davası ne zaman açılır ve kira tespit davası şartları nelerdir soruları cevaplanacak ve sıkça sorulan sorulara yer verilecektir.
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası veya daha teknik tabirle kira bedelinin tespiti davası Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir ve kira bedelinin rayice uygun olarak yeniden tespitinin mahkemeden istenmesini ifade etmektedir. Kira tespit davası konut ve çatılı iş yeri kira ilişkisinde kiracı, malik ve kiraya veren tarafından açılabilmektedir. Uygulamada kira bedelinin sözleşmede yazılan artış oranından daha yüksek bir artış yapılarak hâkim tarafından belirlenmesini sağlar. Bu durum kiraya verenler açısından kira sözleşmesinin hakkaniyet indiriminden sonra rayice yakın bir bedel olarak belirlenmesine hizmet eder. Kira tespit davasının kiracılar açısından faydası ise kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak belirlenmesi ve 5 yıl boyunca belirlenen bedel ve sözleşmedeki artış oranı üzerinden artış yapılmasıdır.
Kira bedelinin tespiti davası, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde “Kira Bedelinin Belirlenmesi” başlığıyla kanunda kendine yer bulmuştur. Anılan maddede “beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” denilmektedir. Dolayısıyla hâkim çeşitli koşulları ve tarafların karşılıklı menfaatini göz önüne alarak kira bedelini tespit eder.
Kira tespit davası şartları
Kira bedelinin tespiti için kira tespit davası şartları sağlanmalıdır. Dolayısıyla ancak bu şartlar sağlandıktan sonra dava açma yoluna gidilebilir. Gerekli ilk şart kira sözleşmesinin sözlü ya da yazılı olarak geçerli bir şekilde kurulmuş olmasıdır. Yani Öte yandan, yalnızca konut ve çatılı iş yeri için düzenlenen geçerli bir kira sözleşmesi varsa kira tespit davası açılabilmektedir. Bu şartlar dışında aşağıdaki şartlar da aranmaktadır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası için sağlanması gereken ilk şart kira bedelinin belirlenmesi davasının zaman şartının sağlanmasıdır. TBK 345’te kira bedelinin belirlenmesi davasının her zaman açılabileceği belirtilmektedir. Ancak uygulamada, sözleşmede belirlenen artış oranından daha yüksek artış yapılmak istenmekte ve bu da ek şartları beraberinde getirmektedir. Kira tespit davası şartları değerlendirildiğinde bunlardan en önemlisinin süre şartı olduğu görülür ve sürenin belirlenmesinde kira sözleşmesinin başlangıç tarihi önemli rol oynar. Çünkü TBK 344/3’e göre bedelin hâkim tarafından belirlenmesi isteniyorsa kira tespit davası 5. kira yılı için açılabilmektedir. İlgili maddede “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda… kira bedeli … hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” şeklinde durum açıklanmıştır. Hâkimin hak ve nesafeti gözeterek kira bedelini belirlediği durumlarda, kira tespit davası 5 yıl dolmadıysa mahkemece kabul edilmeyeceği için kira bedelinin düşük kaldığı durumlarda kira bedelinin uyarlanması davası açılmalıdır.
Önemle belirtmek gerekir ki kira bedelinin tespiti davası için dava hazırlıkları beş yılın dolmasından önce yapılmalıdır. Nitekim TBK 345’de yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılması veya ihtarname gönderilmesi düzenlenmektedir. Fakat uygulamada genelde önce ihtarname gönderilmekte ve kiracı tarafından artış yapılmadığı takdirde kira bedelinin tespiti davası açılmaktadır.
Kira Tespit Davası Açma Süresi
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak, sözleşmede belirtilen tutardan daha yüksek artış yapılabilmesi için dava sırasında 5 yıl dolmuş olmalıdır. Öte yandan, sözleşmede belirlenen tutardan fazla olarak kira bedelinin artırılması için ihtarname çekildiyse dava açma süresi bir kira yılı uzayacaktır. Örneğin, kira sözleşmesi Mayıs 2016 ayına aitse ve Mayıs 2025-2026 kira yılında kira bedelinin tespiti isteniyorsa Mayıs 2025'ten en az 30 gün önce ihtar çekildiği taktirde kira tespit davası açma süresi Mayıs 2026'ya kadar devam edecektir. Eğer 30 günlük süre kaçırıldıysa davacının talebi hâlinde bir sonraki kira dönemi için kira bedelinin tespiti mümkündür.
Ancak, davacı kira tespitinin 01.04.2014 tarihinden itibaren belirlenmesini talep ettiğine göre davanın açıldığı 09.05.2014 tarihinden sonra yargılama sırasında yeni dönemin 01.04.2015 tarihinde başladığı gözönünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için kira parasının tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi, aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir.Kira Tespit Davası Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2015/3785 K. 2015/4757 T. 11.05.2015
Kira Tespit Davası İhtar Şartı
Kira tespit davası açılabilmesi için gerekli bir diğer şart bildirim şartıdır. Bildirim doğrudan dava açılması veya ihtarname gönderilmesi yoluyla gerçekleştirilebilir. İhtarname, muhataba resmi bir şekilde, yani noter kanalıyla gönderilmelidir. Gönderilen ihtarname yeni dönem için hüküm ifade edecek olup yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce gönderilmesi gerekmektedir. Aksi hâlde kira tespit davası ihtarname şartı yeni dönem için gerçekleşmemiş olacağından kira bedeli istenilen dönem için tespit edilememiş olacaktır. Böyle bir durumda yerleşik Yargıtay kararları bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitinin yapılacağı yönündedir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin yenilenmesine az zaman kaldığı durumlarda, bildirimin yeni dönemde geçerli olması için en geç 30 gün önce ihtar çekilmelidir. Ancak bu şekilde kira tespit davası ihtarname şartı gerçekleşecek, aksi durumda 1 yıl sonrası için kira tespit edilmiş olacaktır.
...davacının 01.09.2012 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre 31.08.2012 tarihinde açılan dava ile 01.09.2012-01.09.2013 kira dönemi için yıllık kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak yargılama sırasında yeni dönemin başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (01.09.2013-01.09.2014) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir.Kira Tespit Davası Yargıtay Kararı 6. HD., E. 2014/11268 K. 2015/8540 T. 15.10.2015
Sözleşme uyarınca kira bedelinin tespiti
TBK 345/3’te “sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur” denilmektedir. Fakat burada belirtilen husus, kira bedelinin sözleşmeye sadık kalınarak belirlenmesidir. Örneğin, geçerli bir sözleşmede %25 artış oranı yazmasına rağmen, kiraya veren %50 artış yapmak istiyorsa kiracı dava açarak bedelin sözleşmeye göre tespit edilmesini talep edebilecektir.
Kira tespit davasında yetkili mahkeme
Kira tespit davalarında yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi ile taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Çünkü bu dava türünde kesin yetki kuralı yoktur. Öte yandan tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olması hâlinde yapılacak yetki sözleşmesi geçerlidir ve taraflarca seçilen yer sulh hukuk mahkemesi de yetkilidir.
Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bu konu; Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görevi başlıklı 4. Maddede “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görürler” şeklinde ifade bulmuştur.
5 Yıl Geçmeden Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Bu soruya göreceli olarak evet cevabı verilebilir. Çünkü kira tespit davası 5 yıl geçmeden açılabilir ise de sözleşmede artış hükmü bulunuyorsa belirlenen tutar bu hükmü geçemeyecektir. Sözleşmede belirlenen tutarla bağlı kalmama durumu, 5 yıldan sonra olabilmektedir.
Kiralayan tarafından kiracı aleyhine yeni döneme ait kira parasının tespiti için her zaman dava açılabilir. Bu hal ihbar (ihtar) zorunluğunu ortadan kaldıran hukuki sebebin bir sonucudur. Dava dilekçesinin kiracıya tebliğ tarihi kiracının tespit olunacak yeni kira parası ile sorumlu tutulacağı zaman bakımından bir önem kazanır. Ancak, kiracı müddetin bitmesinden en az onbeş gün evvel mecuru tahliye edeceğini kiralayana bildirmesi halinde daha önce açılmış olan tespit davasının konusu ortada kalmaz. Fakat tespit davasının şu veya bu tarihte açılmış olması o davanın hemen reddini gerektirmez. Davanın yeni dönemin başlamasından çok önce açılmış olmasından inceleme sırasında yeni dönem rayiçlerinin tayin edilmesinde imkansızlıklar meydana gelirse çok erken açılmış bir dava bu sebepten reddolunabilir. Bu hal vakıalarla ilgili bir durumdur, içtihadı birleştirme kararında bir tek esasa bağlanamaz. Kira Tespit Davası 5 Yıl Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu., E. 1966/19 K. 1966/10 T. 21.11.1966
10 Yıllık Kira Sözleşmesi Kira Tespit Davası
Özellikle işyeri kiralarında taraflar arasında 10 yıllık kira sözleşmesi imzalanabilmektedir. Kiracılar tacir olduğu için kendisini korumak amacıyla uzun süreli sözleşme imzalamakta, kiraya verenler ise güvenilir ve kirasını düzenli ödeyen kiracı arayışında oldukları için uzun süreli sözleşmelere sıcak bakmaktaydı. Fakat öngörülemeyen yüksek enflasyon ve kira artış oranlarının sınırlandırılması kira ilişkisindeki dengeleri bozmuş ve kira bedelinin tespiti davası yoluna gitmeyi bir zorunluluk hâline getirmiştir. İşte böyle bir durumda, kiraya veren rayiç kira bedelini talep etmekte, fakat kiracılar yasal artış yapmakta ve kira sözleşmesinde 10 yıl dolmadığı noktasında direnmektedirler.
Belirtmek gerekir ki 10 yıllık kira sözleşmesi kira tespit davası açmak için bir engel değildir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlendiği üzere kiracı beş yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespitini isteyebilmektedir. Dolayısıyla sözleşmenin 5. yılında kira bedelinin tespiti davası açılmasında bir sakınca yoktur. Ancak her yıl için ödenecek kira, sözleşmede ayrıca belirlendiyse ve bir artış şartı bulunmuyorsa burada kira tespit davası sonucunda rayice göre karar çıkmama ihtimali vardır.
Dava, kira parasının tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, taşınmazın önceki maliki ile imzalanan 31.12.2007 başlangıç tarihli 7 yıl süreli kira sözleşmesinde, kira bedeline TÜFE oranında artış yapılacağı kararlaştırıldığından, sözleşmede aylık 700 TL olan kira parasının sözleşme hükümlerine göre arttırılarak ödendiğinden, sözleşmedeki kira parasının aksinin de ispatlanamadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin olarak bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yolu ile tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödemeye başlasa bile dava reddedilmeyip bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmelidir. O halde, mahkemece yapılacak yargılama neticesinde hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.Kira Tespit Davası Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2013/2473 K. 2013/13457 T. 2.10.2013
Kira tespit davası neye göre hesaplanır?
Kira tespit davasında tutar, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmektedir. Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 2021/5455 Esas, 2021/8864 Karar ve 22.09.2021 karar tarihli emsal kararında “18/11/1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken ... emsal kira sözleşmeleri ... dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, ... dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir” denilerek kira bedelinin tespit edileceği ifade edilmiştir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira Tespit Davasının Sonucu
Kira tespit davası sonucunda, dava açılan dönem için kira bedeli belirlenmekte ve belirlenen tutar ile fiilen ödenen tutar arasındaki fark için geriye dönük icra takibi yapılabilmektedir. Kira tespit davası şartları sağlandığından dava açmadan önce emin olmak gerekmektedir. Aksi takdirde hak ve zaman kayıpları oluşabilecektir. Kira tespit davalarının uzun sürdüğü ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın kira bedelinin tespiti davasıyla giderilemeyeceği düşünülüyorsa kiracıyı evden çıkarmak da bir yöntem olarak düşünülebilir. Kiracıyı tahliye etmek veya kira tespit davası açılmasına engelleyen bir durum olduğunda kira uyarlama davası açmak için bir gayrimenkul avukatına danışmak sorunlarınızın hızla çözülmesini sağlayabilir.
Konu hakkındaki sorularınız ve hukuki yardım için info@paldimoglu.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.