Kiracıyı Evden Çıkarmak - İşyeri Tahliye Sebepleri 2025

GİRİŞ

İnsanlar barınma ihtiyacını konut sahibi veya kiracı olarak karşılar. Fakat ekonomik dengelerin ve sözleşmenin kurulduğu zamandaki şartların bozulması, kiracı ve kiraya veren ilişkilerini germekte ve uygulamada birçok sorun çıkmaktadır. Çıkan anlaşmazlıkların katlanılmaz raddeye ulaşmasıyla kiracıyı evden çıkarmak için arayışa giren kiraya veren kiracıyı çıkarma yollarını araştırmakta ve bu konuda hukuki destek talep etmektedir. Bu yazımızda kiracıyı evden çıkarmak için başvurulabilecek kiracıyı çıkarma yolları ile işyeri tahliye sebepleri anlatılacak ve sıkça sorulan sorulara yanıt verilecektir.

Kiracıyı Evden Çıkarmak

Kiracıyı evden çıkarmak konusu tarafların beklentilerinin birbiriyle örtüşmediği zamanlarda gündeme gelmektedir. Kiraya verenin kiracıyı hukuki yollarla çıkarması ancak kanunda yazılı şartları taşıması durumunda gerçekleşebilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nda bu konu, kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle olmak üzere iki şekilde düzenlenmektedir.

Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kiracının tahliyesi

Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle tahliye kanunda iki başlık olarak düzenlenmiştir. Bunlardan ilki; gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye diğeri ise yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliyedir.

1. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası malikin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğu olduğu durumlarda açılabilir. Bu maddeye göre kiraya veren zorunlu bir gereksinim oluştuğu takdirde kiracıyı evden çıkarmak için kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Kira sözleşmesinin konusunun konut ya da çatılı işyeri olması gerekmekte olup ayrıca gereksinimin samimi ve zorunlu olması da aranmaktadır. Dolayısıyla ihtiyaç iddiasıyla çelişen veya geçici olan talepler samimi bulunmayacak ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davasına konu edilemeyecektir.

Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1) Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.Türk Borçlar Kanunu md. 350/1

2. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye

Tadilat sebebiyle tahliye TBK’nın 350. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla onarımının ve değiştirilmesinin gerekli olduğu durumlarda kiralananın kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilmekte ve kiracıyı çıkarabilmektedir. Bu dava yolu iş yeri tahliye sebepleri arasında sıklıkla görülmektedir. Örneğin yan yana dükkanların kiraya verilmesi durumunda, dükkanların birleştirilmesi veya ayrılması gerekliyse kiracı bu sebeple tahliye edilebilecek ve taşınmaz tadilat sonrasında kiraya veren tarafından daha yüksek bedelle değerlendirilebilecektir.

Konut kiralarında kiracıyı evden çıkarmak için bu sebebe dayanılması halinde mal sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi olarak da bilinen fesih bildirim süresine uymalı ve sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmalıdır.

Kiraya veren, kira sözleşmesini; 
2) Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.Türk Borçlar Kanunu md. 350/2

3. Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın sonradan el değiştirdiği durumlarda yeni malike kiracıyı evden çıkarmak imkânı verilmiştir. Burada yeni mal sahibinin mağdur edilmemesi sağlanmaya çalışılmış ve belirli şartları yerine getirmesi durumunda kiracıyı tahliye edebilmesinin önü açılmıştır. TBK 351’de düzenlenen bu yöntem, kiralananı sonradan edinen kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler sebebiyle kiralananı zorunlu olarak kullanma ihtiyacı ortaya çıkması sonucu başvurulabilecek bir yoldur. Burada da ihtiyacın gerçek ve samimi bir ihtiyaç olması gerekmektedir. Yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye yoluna başvurabilmek için kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durum kiracıya bildirmeli ve 6 ay süre tanımalıdır. Bu sürenin sonunda kiracıyı evden çıkarmak için tahliye davası açılabilmektedir. Fakat kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan az bir zaman kalması durumunda, sözleşmenin bitiminden daha uzun bir süre beklenmesine gerek yoktur. Kiracıyı evden çıkarmak için TBK 351/2 alternatif bir yol benimsemiştir. Buna göre kira sözleşmesinin yenilenme süresi yakınsa kiracıya ihtarname çekmek yerine, doğrudan yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılarak kiracı evden çıkarılabilir. 

1)Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. 
2)Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.Türk Borçlar Kanunu md. 351

4. Fesih Bildirimi Yoluyla Tahliye

Kiraya verenin kira süresinin bitiminde hiçbir gerekçe göstermeden kiracıya çıkarabilmesi için kira sözleşmesinin sona erme tarihin üzerinden 10 yıllık uzama süresinin geçmesi gerekmektedir. Bu süreyi izleyen her uzama yılının sonundan 3 ay önce kiraya veren fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirebilmekte ve kiracıyı tahliye edebilmektedir.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kiralananın Tahliyesi

Kira sözleşmesi kiracıdan kaynaklanan sebepler ile de kiraya veren tarafından sona erdirilebilmektedir. Bu sebepler, kiracının tahliye taahhüdünde bulunmuş olması, kirasını ödememesi ve kiracının veya eşinin kiralanan yerde bir konutu olmasıdır.

1. Kiracının Tahliye Taahhüdünde Bulunması

Kiracı, kiralananı belirli tarihte tahliye edeceğini dair kiraya verene yazılı bir taahhütname vermişse kiraya veren bu belgeye dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Tahliye taahhütnamesi ile tahliye için taahhüdün yazılı olması ve imza tarihinin kira sözleşmesinin imzalandığı tarih olmaması önemlidir. Aksi durumda bu taahhütten yararlanarak kiracı tahliye edilemeyecektir. Usulüne uygun bir şekilde alınan tahliye taahhüdüne dayanan kiraya veren taahhütnamede yazılı tarihten başlayarak bir ay içinde icra yoluna başvurarak kiracıyı evden çıkarmak için işlem başlatabilmektedir.

1) Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilirTürk Borçlar Kanunu md. 352/1

2. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi veya Eksik Ödemesi

a. İcra takibi yoluyla tahliye

Kiracı çıkarma yolları arasında sayılabilecek bir diğer yol kiracının kira bedelini ödememesi veya eksik ödemesidir. Böyle bir durumda kiraya veren TBK 315’te düzenlenen kiracının temerrüdü kapsamında kiracıya ödeme yapması için konut ve çatılı işyerleri için en az 30 günlük süre vererek eksik ödenen bedel için icra takibi başlatabilir. Takip talebinde tahliye isteminin belirtilmiş olması, borçlu itiraz etmediğinde ve ödeme gerçekleşmediğinde sonuç doğuracak ve kiracı bu yolla tahliye edilebilecektir. Borçlunun itiraz etmesi durumunda itirazın kaldırılması davası açılabilecek ve kiracını kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye edilebilecektir.

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.Türk Borçlar Kanunu md. 315

b. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye

Kiracı kendisine bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet vermişse kiraya veren iki haklı ihtar sebebiyle tahliyeye dayanarak sözleşmenin feshini ve kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Şöyle ki bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kiracıya iki haklı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren kira sözleşmesini sonlandırabilir. Yapılacak ihtarın noter üzerinden yazılı olarak yapılması veya ödenmeyen miktar için icra takibi başlatılmış olması gerekmektedir. Bu durumda kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir.

2)Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.Türk Borçlar Kanunu md. 352/2

3. Kiracının Başka Konutu Olması Sebebiyle Tahliye

Kendi evi olan kiracının tahliyesi kiraya verene kiracıyı evden çıkarmak için tanınan bir hak olarak düzenlenmiştir ve şartlar sağlanıyorsa kiracı bu yolla tahliye edilebilecektir. TBK 352. maddeye göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması hâlinde kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilmektedir. Burada önemli olan husus, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin sahibi olduğu taşınmazın konut vasfını taşıması, konutun kiracının aile yaşantısına uygun olması ve bu durumun kiraya verenden saklanmasıdır.

Kiralanan taşınmaz konut dışında, işyeri veya arsa gibi bir niteliğe sahipse bu düzenleme kapsamına girmemektedir. Bu düzenlemeyle kiracının bir nevi arbitraj yapması engellenmeye çalışılmış ve aynı ilçe sınırları içerisinde oturabileceği bir konutu olmasına rağmen evi tahliye etmeyen kiracının hakkını kötüye kullanması engellenmiştir.

3)Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.Türk Borçlar Kanunu md. 352/3

4. Kiracının Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık Sebebiyle Tahliye

Kiracı, kiralananı amacına uygun olarak özenle kullanmak zorundadır. Amacına uygun olarak kullanılmayan kiralananların tahliyesi talep edilebilecek ve böylece kiracıya yaptırım uygulanabilecektir. Örneğin, konut olarak kiralanan bir taşınmaz, yemekhane olarak işletiliyorsa burada kiralananın amacına uygun olarak kullanıldığı ileri sürülemez. Böyle bir durumda kiraya veren kiracıyı evden çıkarmak için yasal yollara başvurabilecek ve evde bir zarar olması durumunda zararı kiracıdan talep edebilecektir.

Ek olarak kiracı komşularına da saygı göstermelidir. Komşularını sürekli rahatsız eden veya kiralananı özenli bir şekilde kullanmayan kiracıya kiraya veren 30 günlük süre verebilir ve aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu süre zarfında aykırılık giderilmezse kiracıyı evden çıkarmak için tahliye yoluna başvurulabilir. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında ise süre verilmesine gerek yoktur; yazılı bir bildirimle sözleşme hemen feshedilebilir ve kiracı evden çıkarılabilir.

1) Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. 
2)Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. 
3) Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.Türk Borçlar Kanunu md. 316

İşyeri kiracısı nasıl tahliye edilir?

İşyeri tahliye sebepleri da tıpkı konut kiralarında olduğu gibi kanunda yazılı hâllere dayanarak ileri sürülebilir. Fakat işyeri tahliye sebeplerinin daha sınırlı olduğuna ve konut için belirlenen tüm tahliye sebeplerinin burada kullanılamayacağına dikkat etmek gerekir. Örneğin işyeri kiracısının başka konutu olması işyeri tahliye sebepleri arasında sayılamaz.  Zira işyeri bir konut olmayıp kiracının işine özgülenmiştir. İşe özgülenen bir taşınmazın konut olarak kullanılması kira sözleşmesine aykırılık teşkil edeceğinden böylesi bir durumda iş yeri tahliye sebepleri arasından doğru seçimin yapılması önemlidir.

İşyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye konusunda Yargıtay işyeri kiracısının tahliyesini daha sıkı şartlara tabi tutmuştur. Bu şartlar arasında tahliyesi istenen işyerinin tahliye sebebi olarak gösterilen işi gerçekleştirmek için uygunluğu veya kiraya verenin icra tehdidi altında bulunması sayılabilir. Örneğin 30 metrekare bir dükkanın tahliyesini isteyen bir kiraya veren, dükkana bir fabrika kuracağından bahisle ihtiyacı olduğu iddiasında samimi bulunmayacak ve davası reddedilecektir. Bu sebeple işyeri tahliye sebepleri doğru gerekçelendirilmeli ve talebin altını dolduracak hukuki bilgilerin gereğince yerleştirilmesi önemlidir.

İşyeri tahliye sebepleri de kiracıdan kaynaklanan sebepler ve kiraya verenden kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayrılır. Kiraya veren gereksinim, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye gibi kendisinden kaynaklanan sebeplere başvurabileceği gibi kiracının tahliye taahhüdü, kiranın ödenmemesi ve sözleşmeye aykırı kullanım gibi kiracıdan kaynaklanan sebeplere dayanarak da işyeri kiracısını tahliye edebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

SONUÇ

Kira ilişkisinde, bir tarafta yaptığı yatırımın karşılığını almak isteyen kiraya verenler, diğer tarafta ise huzurlu bir şekilde barınma ihtiyacını gidermek isteyen kiracılar vardır. Fakat taraflar arasında özellikle ekonomik dengelerin bozulması sonucu uyuşmazlık çıkabilmekte veya ihtiyaçlar değişebilmektedir. Kiraya verenler uyuşmazlıkları gidermek için kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması ve kiracı nasıl çıkarılır sorularının cevabını aramakta ve kiracıyı evden çıkarmak için kanunda yazılı geçerli sebeplerden birine dayanmaktadır. Kiracıyı çıkarma yolları genel olarak kiracıdan ve kiraya verenden kaynaklı sebepler olarak düzenlenmiştir. Oldukça karmaşık bir yapıya sahip olan kira hukuku, somut olay bazında değerlendirilmeli ve ona göre tahliye sebebi belirlenmelidir. Ne yazık ki hatalı çözümler çok uzun yıllar sürecek mağduriyetlere yol açabilmekte ve mali açıdan tarafları zarara sokabilmektedir. Bu nedenle kiracının tahliyesi ile ilgili sorunlarda hak kaybına uğranmaması için çok hassas davranılmalı ve bir gayrimenkul avukatına danışmaya özen gösterilmelidir.

Konu hakkındaki sorularınız ve hukuki yardım için info@paldimoglu.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.