Kira sözleşmelerinde artışın üst sınırı Türk Borçlar Kanunu tarafından belirlenmiştir. Bu üst sınır günümüzde Tüketici Fiyat Endeksindeki 12 aylık ortalamalardır. Yani her ayın enflasyonu ayrı ayrı toplanarak son 12 aylık ortalama bulunmaktadır. Geçmişte enflasyonun çok yüksek olması 12 aylık ortalamaların yüksek çıkmasına sebep vermiş, fakat enflasyonu düşürmek amacıyla asgari ücrete gerçekleşmiş değil, tahmini enflasyon oranından artış yapılmıştır. Böyle bir durumda, maaşlara %30 zam yapılırken kiralara %55 seviyesinde yasal artış yapılabilmesi taraflar arasında anlaşmazlıklar çıkmasına sebebiyet vermiştir. Bu yazımızda yasal kira artışının nasıl belirleneceği açıklanacak, kiracı yasal kira artışı yapmazsa ne olur sorusu cevaplanarak yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi konusu incelenecek ve sıkça sorulan sorulara yanıt verilecektir.
Yasal Ki̇ra Artışının Belirlenmesi
Yasal kira artışı, kira sözleşmesinde belirlenmiş kira artışıdır ve taraflar bu kira artışına uymak zorundadır. Fakat bu taraflara mutlak bir serbesti imkânı vermez. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’na göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Dolayısıyla sözleşmede daha yüksek bir tutar belirlense bile yasal kira artışı on iki aylık TÜFE ortalamasından daha fazla olamayacaktır. Ayrıca yasal kira artışına rağmen kiracı eksik ödeme yaptığında kiraya verenin kira artışına uymayan kiracıyı tahliye etmesi mümkündür.
Kira artışına uymayan kiracının tahliyesi kiraya verenin hukuki yollara başvurması yoluyla olur. Böylesi bir durumda kiraya veren icra takibi yoluyla sözleşmeye uygun kira farkını isteyebileceği gibi tahliye davası açarak eksik ödenen kira bedelleri için kiracının tahliyesini sağlayabilir. Bu süreçlerin sonunda kiraya veren hem eksik ödemesini alabilir hem de kira artışına uymayan kiracıyı tahliye ettirebilir.
Ki̇racı Yasal Ki̇ra Artışı Yapmazsa Ne Olur
Kiracının kira bedelini ödemesi, kiraya verenle aralarında kurulan sözleşmede kiracının asli yükümlülüğüdür. Kiracı, kira bedelini ve varsa yan gider ödeme yükümlülüğünü sözleşmede yazan vadede ödemeli ve artış oranına dikkat etmelidir. Aksi hâlde kira artışına uymayan kiracı tahliye riskiyle karşı karşıya gelebilmektedir. Yasal kira artışına uymayan kiracıya çekilecek olan ihtarnamelerde ve takip taleplerinde hangi aya dair eksik ödeme yapıldığını bildirmek gerekmektedir. Ayrıca, kiracıya eksik ödemeyi tamamlaması için TBK’da geçen süreler verilmelidir. Bu ihtarnamelerden de sonuç alınamazsa kiracı, yasal kira artışı yapmayan kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir.
Ki̇ra Tespi̇t Davası Yoluyla Kira Bedelinin Belirlenmesi
Yasal kira artışı konusunda kiracı ve kiraya veren arasında anlaşmazlık çıkmış olabilir. Öyle ki kiracı sözleşme uyarınca olması gereken kira bedelinin kiraya verenin talep ettiği bedelden daha az olduğu iddiasında bulunabilir. Bu durum özellikle geçmiş yıllarda yasal kira artışının üzerinde artış yapılması durumunda meydana gelir. Bu noktada taraflar mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespitini isteyebilir. Öte yandan kira sözleşmelerinde belirlenen yasal kira artış oranı dikkate alınmaksızın 5 yıldan uzun süreli veya beş yıldır süren ve yenilenen kira sözleşmelerinde ve her 5 yılın sonunda kiraya veren kira tespit davası açarak kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak belirlenmesini isteme hakkına sahiptir.
Böyle bir talepte hâkim, tüfe 12 aylık ortalamalar, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, asgari ücret, döviz, altın vb. araçlardaki artış oranı gibi unsurları dikkate alarak yeni bir kira bedeli belirler. Kira tespit davasının amacı sözleşmede yer alan yasal kira artışları yapılmasına rağmen arada geçen sürede taşınmazın değer kazanması sonucu emsallere göre düşük bir değerde kalmasıdır
Yasal Ki̇ra Artışı Yapmayan Ki̇racı Nasıl Tahli̇ye Edi̇lir
Yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi için Türk Hukukunda iki farklı yöntem vardır. Bu yöntemler İcra ve İflas Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’ndan doğmaktadır. Dolayısıyla icra takibi veya dava yoluyla kira artışına uymayan kiracı tahliye edilebilir. Bu sebeple açılacak davalar iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ve kira bedelinin eksik ödenmesi sebebiyle tahliye davasıdır.
Diğer tahliye sebepleri için bakınız: Kiracıyı Evden Çıkarmak - İş Yeri Tahliye Sebepleri
A. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
Yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi için ilk yol, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yoluna başvurmaktır. Belirlenmiş olan yasal kira artışına uymayan kiracıya yazılı bir ihtarname veya icra takibi başlatılması yoluyla yollanacak ödeme emriyle eksik kira bedelini ödemesi gerektiği belirtilir ve bu haklı ihtar yerine geçer. Kiracı bir kira dönemi içerisinde iki kez eksik ödeme yaparsa ve ihtarname veya icra takibi başlatılmasına sebebiyet verirse kiraya veren kira artışına uymayan kiracıyı tahliye imkânına kavuşur.
Kiraya veren iki haklı ihtarla dava açma hakkına sahip olabilmesi için;
- Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde eksik ödeme yapıldığının iki haklı ihtarı,
- Bir yıl ve bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı veya bir kira yılı aşan süre içinde eksik ödeme yapıldığının iki haklı ihtarı,
- İhtarın kiraya veren tarafından gönderilmiş olması,
- Gönderilmiş olan ihtarnamelerin yazılı olması ve kiracıya ödemeden önce ulaşması
- Yazılı ihtarların bir kira yılı içinde farklı aylara ait olması,
- Kira süresinin ve ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak davayı bir ay içinde açması gerekmektedir.
B. Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye
Dava Yoluyla
Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerinde herhangi bir tür ayrımı yapmaksızın kira bedelinin eksik ödenmesi durumunda süre vererek kiraya verene fesih imkânı tanımıştır. Yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi için yazılı olarak;
- Kiracının eksik ödemede bulunduğu,
- Kiracıya ödeme yapması için kanunda geçen sürelerin verildiği,
- Kiracı eksik kalan tutarı ödemezse kira sözleşmesinin feshedileceği ihtar edilir.
Yasal kira artışına uymayan kiracıya bu ihtarnamede konut ve çatılı işyerleri için en az 30 günlük süre verilir. Ayrıca kira artışına uymayan kiracıya yapılacak olan ihtarnamede ödenmemiş ay, kira bedeli ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği bilgileri açıkça yer almalıdır. Ayrıca ihtarname noterden gönderilmelidir ve ihtarnamenin kiracıya ulaşması şarttır. Kiracı ihtarname yollandıktan sonra ödeme yapsa dahi konut ve çatılı işyerlerinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye gündeme gelmektedir. Bunun sebebi davanın konusunun ihtar çekilmesine sebebiyet verilmesi olmasıdır.
İcra Takibi Yoluyla
Yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi için bir diğer yol İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla eksik ödeme yapan kiracıyı tahliye etmektir. Bu yola başvurmak için iki haklı ihtarnameye ihtiyaç yoktur.
Yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi için kiraya veren veya vekili icra dairesine başvurarak kira alacağının ödenmesi ve kira artışına uymayan kiracının tahliyesini istemelidir. Bu takibe varsa yazılı kira sözleşmesi de eklenmelidir. Sonrasında icra dairesi kira artışına uymayan kiracıya bir ödeme emri yollar ve ödeme için 30 gün süre verir. Ancak borçlu takibe konu olan borcu zamanında öderse tahliye gerçekleştirilemez.
Yasal kira artışına uymayan kiracı ödeme emrini aldığında kira sözleşmesine, eksik ödemeye veya çelişkili olsa dahi her ikisine de itiraz edebilir. Kiracının yaptığı itiraz takibi durdurmaktadır. Kiracı borca itiraz etmezse konut ve çatılı işyerlerinde otuz gün içinde kira borcunun tamamını ödemelidir. Aksi takdirde kiraya veren yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesini mahkemeden talep edebilir.
Kira artışına uymayan kiracı kira sözleşmesine veya imzaya itiraz ederse
Kiracı gönderilen ödeme emrine karşı kira sözleşmesine veya imzaya itiraz ettiyse kiracının bu itirazını ortadan kaldırmak için alacaklıda noter tarafından onaylama veya düzenleme şeklinde yapılmış bir kira sözleşmesi olmalıdır. Noter tarafından onaylanmış veya düzenlenmiş bir kira sözleşmesi yoksa borçlunun itirazıyla bu takip durmaktadır. Bunun sonucunda kiraya veren itirazın kaldırılması yoluna başvuramaz ancak sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açabilir.
Kiraya veren noterde düzenlenme veya onaylama yöntemiyle elde etmiş bir kira sözleşmesine sahipse itirazın kaldırılması yoluna başvurabilir ancak bu başvuruyu yaparken mutlaka tahliye talebi yenilenmelidir. Kiraya verenin elindeki belgenin doğruluğu icra mahkemesince tespit edildiğinde itiraz kaldırılır ve yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi yapılır.
Kira artışına uymayan kiracı kira alacağına itiraz ederse
Kiracının kira farkı alacağına itirazı takibi durdurur ve kiraya veren borçlunun bu itirazının kaldırılması ve tahliye edilmesini isteyebilir. Ancak bu durumda artık ispat yükü kiracıya geçmektedir. Borçlu bu kira alacağını ödediğini, alacaklıdan alınacak bir ödeme yapıldı belgesi, makbuz veya vesika ile ispat etmek zorundadır. Borçlu eksik ödeme yapmadığını ispatlayamazsa icra mahkemesi itirazını kaldırır ve yasal kira artışına uymayan kiracının tahliyesi yönünde karar verir.
Kira sözleşmesinde kiracı sayısı birden fazlaysa tahliye talebinin kiracıların tamamına yöneltilmesi gerekmektedir. Yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi için kiraya veren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden istemek zorundadır. İcra mahkemesi yasal kira artışına uymayan kiracıya karşı başlatılan icra takibinde yasal artış oranını ve ödenen kira miktarını tespit eder ve şartları varsa kiracının tahliyesine karar verir. kararla birlikte icra dairesi yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesini gerçekleştirir.
Tahli̇ye Davalarında Görevli̇ ve Yetki̇li Mahkeme
Yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi için ilamsız icra yoluyla tahliye davalarında görevli mahkeme icra mahkemesidir. Borçlar Kanunu hükümlerine göre ihtarname gönderilmesinin ardından açılacak tahliye davasında yetkili mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir. Tahliye davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ve davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.
Tahli̇ye Davası Ne Kadar Sürer
Yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi davası vekille temsil edildiğinde mahkeme yoğunluğuna göre değişmekle birlikte 1-2 yıl içinde sonuçlanmaktadır. Sürenin belirlenmesinde davacının hazırlıklı olması, davayı sıkı takip etmesi ve süreyi uzatacak işlemlerden kaçınması belirleyicidir. Bu sebeple öncelikle en hızlı sonuç alınacak yollar gayrimenkul hukukunda uzman bir avukat tarafından belirlenmeli ve iş ona göre takip edilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
SONUÇ
Kiraya veren, evinin değerini korumak ve enflasyona ezdirmemek için belirli bir artış oranıyla evini kiraya vermektedir. Kira sözleşmelerinde belirtilen kira oranı TÜFE 12 aylık ortalama oranından fazla olmamak kaydıyla uygulanmaktadır. Her kira dönemi başlangıcında kiracı güncellenmiş tutar üzerinden kirasını ödemelidir. Aksi durumda kira artışına uymayan kiracıya icra takibi ya da ihtarname çekilmelidir. Yapılan uyarılara rağmen kiracı eksik tutar ödemeyi ikinci kez tekrarlarsa yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi için dava açılabilir. Bu tahliye davasını açmadan önce bilinmesi gereken en önemli husus kiracının tahliyesi için hukukumuzda birden fazla yol olduğudur. Bu yollar sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Yapılan işlemlerin hatalı olması durumunda hak kaybına sebebiyet verilebilir. Bu sebeple kiraya verenin kendisi için en doğru ve hızlı yolun hangisi olacağını öğrenmesi gerekmektedir. Kiraya veren, gayrimenkul hukukunda uzman avukata danışması hem haklarını korumak hem de haklarını hızlı uygulayabilmek için önemlidir.
Konu hakkındaki sorularınız ve hukuki yardım için info@paldimoglu.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.